Застройщик обанкротился, а деньги на эскроу-счёте — что реально происходит с вашими деньгами
Что происходит
- Если квартира в новостройке куплена по договору долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счёта (обязательная схема для большинства новостроек с 2019 года), деньги дольщика до ввода дома в эксплуатацию лежат на специальном счёте в банке, а не сразу у застройщика. Это отдельно защищает покупателя даже при банкротстве застройщика.
- Средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на 100% размещённой суммы, но не более 10 млн рублей на одного вкладчика — это выше обычного лимита страхования вкладов (1,4 млн рублей).
- При банкротстве застройщика у дольщика есть выбор: расторгнуть ДДУ и забрать деньги с эскроу-счёта (быстрее — возврат в течение примерно 30 дней), либо (если дом уже фактически готов и введён в эксплуатацию) требовать признания права собственности на квартиру, либо включиться в реестр требований участников строительства для получения объекта от нового застройщика/фонда защиты дольщиков.
📌 Что сделать в первую очередь
- Уточните, оформлена ли ваша сделка именно через эскроу-счёт (это указано в ДДУ) — это принципиально меняет уровень защиты по сравнению со старой схемой прямых расчётов с застройщиком.
- При новости о банкротстве застройщика — не паникуйте с мгновенным расторжением договора, если дом близок к завершению: иногда выгоднее дождаться завершения строительства новым застройщиком или через фонд защиты прав дольщиков, чем забирать деньги и начинать поиск нового жилья заново по выросшим ценам.
- Возврат денег с эскроу-счёта — самый быстрый вариант (около 30 дней), но требует расторжения ДДУ, то есть отказа от самой квартиры.
⚖️ Что говорит закон
- Обязательное использование счетов эскроу при долевом строительстве (для большинства проектов, начатых после введения соответствующих требований) — Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
- Страхование денежных средств на счетах эскроу в случае отзыва лицензии у банка — Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» (специальный повышенный лимит для эскроу-счетов по договорам долевого участия — до 10 млн рублей).
- Права дольщика при банкротстве застройщика (включение в реестр требований о передаче жилых помещений, признание права собственности на объект незавершённого строительства) — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», параграф 7 главы IX (банкротство застройщиков).
✅ По шагам
- Проверьте статус своего застройщика и дома (портал наш.дом.рф публикует информацию о ходе строительства и банкротных процедурах).
- При объявлении банкротства застройщика — обратитесь к арбитражному управляющему для включения в реестр требований участников строительства.
- Если решаете забрать деньги — подайте заявление о расторжении ДДУ и возврате средств с эскроу-счёта через банк, где открыт счёт.
- Если дом близок к завершению — узнайте, передан ли проект новому застройщику или фонду защиты прав дольщиков для достройки, прежде чем выбирать расторжение договора.
⛔ Чего не делать
- Не расторгайте ДДУ поспешно при первых новостях о проблемах застройщика — сначала оцените реальную стадию строительства и наличие механизма достройки.
- Не забывайте, что защита через эскроу применяется только к деньгам на счёте до раскрытия эскроу застройщику — если деньги уже были перечислены застройщику напрямую (устаревшая схема без эскроу), защита работает иначе и слабее.
📞 Куда обратиться
-
ГосуслугиКогда обращаться: Проверить исполнительные производства, подать заявление приставам, подать на банкротство через МФЦ, оплатить долг.
-
Центральный банк РФ — приёмная гражданКогда обращаться: Жалоба на банк, МФО, страховую компанию, финансовую пирамиду или нелицензированного кредитора. ЦБ — регулятор всего финансового рынка, может отозвать лицензию у нарушителя.
На чём основано
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ; Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ; Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ, § 7 гл. IX.